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Plus-values sur immeubles professionnels : cessation, désaffectation et remploi

La grille d’analyse du praticien après l’arrêt de la Cour de cassation du 22 janvier 2026

Fiscalité belge — Paroles d’expert
Auteur : Emmanuel Degrève, président de l’OECCBB
Temps de lecture : 15 minutes | 24 août 2026

La plus-value réalisée sur un immeuble affecté à une activité professionnelle est imposable à concurrence de la partie professionnellement affectée. Lorsqu’il s’agit d’une plus-value de cessation, elle peut bénéficier du taux distinct de 16,5 %, notamment dans les conditions prévues par l’article 171 du CIR 92.

En pratique, les difficultés se concentrent autour de trois questions :

• La vente intervient-elle « en raison ou à l’occasion » de la cessation de l’activité, au sens de l’article 28 du CIR 92 ?

• Une désaffectation effective de l’immeuble permet-elle de rompre le lien avec l’ancienne activité professionnelle ?

• Le remploi remplit-il les conditions de l’article 47 du CIR 92 pour bénéficier de la taxation étalée ?

L’arrêt de la Cour de cassation du 22 janvier 2026 apporte une précision déterminante : l’actif de remploi doit être fiscalement amortissable. Il ne suffit donc pas qu’il figure parmi les actifs professionnels de l’entreprise.

1. L’assiette imposable : amortissements admis et ventilation de l’immeuble

Le point de départ de l’analyse consiste à déterminer dans quelle mesure l’immeuble a été affecté à l’activité professionnelle et amorti comme tel.

Le bâtiment utilisé dans le cadre de l’activité est amortissable à concurrence de cette utilisation. En contrepartie, il constitue un actif affecté à l’exercice de l’activité professionnelle au sens de l’article 41 du CIR 92. La plus-value dégagée lors de son aliénation constitue dès lors un revenu professionnel imposable dans la même proportion.

La partie non professionnelle échappe en principe à cette imposition. Elle peut comprendre :

• Les locaux utilisés à titre privé ;

• Les parties données en location ;

• Les espaces occupés par une société ou un locataire, même lorsque celui-ci les utilise professionnellement.

Une exception subsiste lorsque la location constitue, dans le chef du propriétaire, une véritable activité professionnelle.

Le traitement particulier du terrain

Le terrain n’est pas amortissable. En comptabilité simplifiée, il ne doit normalement pas figurer parmi les actifs professionnels amortissables. La partie de la plus-value qui lui est attribuable n’est dès lors pas imposable à titre professionnel.

La situation est différente en comptabilité en partie double : lorsque le terrain est inscrit à l’actif, la plus-value qui s’y rapporte peut devenir imposable.

La ventilation du prix de vente entre le terrain et la construction ne peut pas être réalisée par la simple reproduction de la clé utilisée lors de l’acquisition. La valeur relative du terrain peut en effet évoluer dans le temps. Une expertise réalisée par un géomètre-expert est donc fortement recommandée afin de disposer d’une ventilation objective et défendable lors d’un contrôle fiscal.

À retenir

• L’assiette imposable est limitée à la partie professionnellement affectée et amortie.

• L’historique complet des amortissements admis doit être reconstitué, travaux compris.

• Les parties privées ou simplement louées sont en principe hors assiette.

• Le terrain peut échapper à l’imposition professionnelle en comptabilité simplifiée.

• La ventilation entre le terrain et la construction doit idéalement être étayée par une expertise.

2. Le taux applicable : le délai de cinq ans

La plus-value professionnelle est, en principe, soumise aux taux progressifs de l’impôt des personnes physiques.

Un taux distinct de 16,5 % peut toutefois s’appliquer à certaines plus-values, notamment lorsqu’elles sont réalisées à l’occasion de la cessation complète et définitive de l’activité et qu’elles portent sur des immobilisations corporelles ou financières.

Lorsqu’un délai d’affectation de cinq ans doit être vérifié, celui-ci se calcule de jour à jour. Un immeuble affecté professionnellement le 1er juillet 2019 ne franchit donc le seuil des cinq ans qu’après le 1er juillet 2024.

Les travaux immobilisés séparément constituent des actifs distincts. Ils disposent de leur propre date d’acquisition ou d’affectation et de leur propre durée d’amortissement. La plus-value doit dès lors être ventilée entre :

• Le bâtiment initial ;

• Les transformations ;

• Les travaux ultérieurs immobilisés séparément.

Dans tous les cas, l’imposition globalisée reste applicable lorsqu’elle aboutit à un impôt inférieur au taux distinct, conformément à l’article 171, alinéa liminaire, du CIR 92.

Il convient également d’intégrer à la simulation :

• Les additionnels communaux ;

• L’incidence éventuelle sur les cotisations sociales de l’indépendant ;

• La possibilité d’une exclusion de la base sociale en cas de cessation définitive, sous réserve du respect des conditions et d’une déclaration à la caisse d’assurances sociales.

À retenir

• Le délai de cinq ans se calcule de jour à jour.

• Chaque actif doit être analysé séparément.

• Le bâtiment et les travaux ultérieurs peuvent relever de traitements différents.

• La globalisation s’applique lorsqu’elle est plus favorable.

• Les additionnels communaux et les cotisations sociales doivent être intégrés à la simulation.

3. La plus-value de cessation : un critère causal, non simplement chronologique

L’article 28 du CIR 92 vise les revenus obtenus ou constatés « en raison ou à l’occasion » de la cessation complète et définitive d’une entreprise, d’une profession libérale, d’une charge, d’un office ou d’une autre occupation lucrative.

La cessation peut notamment résulter :

• D’un départ à la retraite ;

• D’un décès ;

• D’un passage de l’activité exercée en personne physique vers une société ;

• De l’abandon complet et définitif de l’activité.

Le critère déterminant est le lien entre la cessation et la réalisation de l’actif. La proximité dans le temps ne constitue qu’un indice parmi d’autres.

La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 21 juin 1990, qu’une vente réalisée deux ans après la cessation pouvait rester imposable lorsqu’elle intervenait en vue de réaliser les actifs de l’exploitation à laquelle il avait été mis fin.

La Cour d’appel de Liège a appliqué ce raisonnement à des médecins ayant cessé leur activité en personne physique, loué leur cabinet à leur société, puis apporté l’immeuble à une société immobilière plusieurs années plus tard. Malgré le délai écoulé, la partie professionnelle de la plus-value a été imposée.

Le simple écoulement du temps ne suffit donc pas. Il faut examiner si le bien :

• Est véritablement entré dans le patrimoine privé ;

• A reçu une nouvelle affectation effective ;

• Est resté matériellement lié à l’ancienne exploitation ;

• A été vendu ou apporté dans le cadre d’un projet déjà envisagé lors de la cessation.

Certaines exonérations doivent également être examinées, notamment en cas :

• De poursuite de l’activité par le conjoint ou un héritier ;

• D’apport d’une branche d’activité dans les conditions de l’article 46 du CIR 92 ;

• De plus-values sur certains terrains agricoles ou horticoles.

À retenir

• Le critère est causal : la vente doit être examinée au regard de son lien avec la cessation.

• Un long délai entre cessation et vente ne suffit pas à exclure l’imposition.

• La vente à un repreneur lié à l’ancienne exploitation constitue une configuration sensible.

• Un apport en société préparé dès la cessation peut maintenir le lien fiscal.

• Les exonérations de l’article 46 du CIR 92 doivent être analysées avant toute qualification définitive.

4. La désaffectation : comment rompre le lien avec l’activité professionnelle ?

Le commentaire administratif admet qu’une plus-value puisse échapper au régime des plus-values de cessation lorsque l’immobilisation a été utilisée ou affectée, de manière durable et exclusive, à des fins non professionnelles entre la cessation et l’aliénation.

Aucun délai minimum n’est légalement imposé. L’élément central est la rupture effective du lien causal entre l’ancienne activité professionnelle et la vente.

La location du bien peut constituer une désaffectation, y compris lorsque le locataire est la propre société du contribuable. La qualité de gérant du bailleur ou l’utilisation professionnelle de l’immeuble par la société locataire ne suffisent pas, à elles seules, à maintenir l’affectation professionnelle dans le chef du propriétaire.

L’analyse demeure cependant factuelle. Il faut notamment examiner :

• L’existence d’un bail réel et enregistré ;

• Le paiement effectif des loyers ;

• La durée de la location ;

• L’occupation effective de l’immeuble ;

• Une éventuelle domiciliation ;

• L’utilisation privée ou locative réelle ;

• L’absence de projet de vente déjà arrêté au moment de la cessation ;

• L’identité de l’acquéreur ;

• La chronologie des décisions et des actes.

Le dossier probatoire doit être constitué dès la cessation, et non au moment du contrôle fiscal.

À retenir

• La désaffectation suppose une utilisation durable et exclusivement non professionnelle.

• Aucun délai minimum automatique n’est exigé.

• La location à un tiers ou à la propre société du contribuable peut établir la désaffectation.

• L’administration supporte la preuve du maintien du lien entre la cessation et la vente.

• Le contribuable a toutefois intérêt à réunir immédiatement tous les éléments matériels démontrant la nouvelle affectation.

5. La taxation étalée et les conditions du remploi

5.1. Montant, nature et délai du remploi

L’article 47 du CIR 92 permet, sous certaines conditions, d’étaler l’imposition d’une plus-value.

Le montant à remployer correspond à la valeur totale de réalisation ou à l’indemnité perçue, et non à la seule plus-value.

Le remploi doit être réalisé dans des immobilisations incorporelles ou corporelles :

• Amortissables fiscalement ;

• Utilisées pour l’exercice de l’activité professionnelle ;

• Situées ou utilisées dans un État membre de l’Espace économique européen.

Pour les plus-values réalisées volontairement, l’actif cédé doit en principe avoir la nature d’une immobilisation depuis plus de cinq ans. Cette condition ne s’applique pas aux plus-values forcées résultant, par exemple, d’un sinistre ou d’une expropriation.

Délais applicables

Pour une plus-value réalisée de plein gré, le délai ordinaire de remploi est de trois ans à compter du premier jour de la période imposable au cours de laquelle la plus-value est réalisée.

Pour une plus-value forcée, le remploi doit intervenir dans un délai de trois ans prenant cours à partir du début de la période imposable au cours de laquelle l’indemnité est perçue, selon les règles particulières applicables.

Lorsque le remploi consiste en un immeuble bâti, un navire ou un aéronef, le délai peut être porté à cinq ans.

Le relevé 276 K

Le contribuable doit formaliser son choix au moyen du relevé 276 K, joint à la déclaration fiscale de la période au cours de laquelle la plus-value a été réalisée.

Ce relevé doit être reproduit chaque année jusqu’à l’imposition complète de la plus-value.

L’absence de relevé pour la période de réalisation peut entraîner l’imposition immédiate et intégrale de la plus-value.

À défaut de remploi dans les délais ou selon les formes requises, la partie non encore imposée devient taxable lors de la période au cours de laquelle le délai expire, avec application éventuelle d’intérêts de retard.

La cessation de l’activité, la vente ou la mise hors d’usage de l’actif de remploi rendent également le solde immédiatement imposable.

Illustration

Un bâtiment est vendu pour 1 200 000 euros et dégage une plus-value de 100 000 euros.

Le contribuable réalise un remploi intégral dans un immeuble de 1 400 000 euros, amorti sur 33 ans.

La fraction annuelle imposable s’élève alors, de manière simplifiée, à :

100 000×133=3 030,30 euros100\,000 \times \frac{1}{33} = 3\,030,30\ \text{euros}

5.2. L’arrêt de la Cour de cassation du 22 janvier 2026

L’affaire concernait une société propriétaire d’une habitation mise à la disposition de son gérant. À la suite d’un incendie, elle avait perçu une indemnité de 213 705,76 euros et souhaitait appliquer la taxation étalée en désignant l’immeuble reconstruit comme actif de remploi.

La Cour de cassation a confirmé le refus du régime, tout en précisant son raisonnement.

Certes, les actifs détenus par une société sont en principe affectés à son activité professionnelle. Toutefois, la notion d’actif « amortissable » au sens de l’article 47, § 2, du CIR 92 doit être comprise dans son sens fiscal.

Les amortissements du bien de remploi doivent donc être fiscalement admissibles au regard de l’article 49 du CIR 92.

Dans cette affaire, la contribution versée par le dirigeant n’était pas intégrée dans une politique de rémunération suffisamment établie. La société n’avait pas davantage démontré que les frais exposés avaient pour finalité d’acquérir ou de conserver des revenus imposables. Les amortissements ayant été rejetés, l’immeuble ne pouvait pas constituer un remploi valable.

La conséquence est importante : un actif peut appartenir au patrimoine professionnel d’une société sans être fiscalement amortissable pour l’application de l’article 47 du CIR 92.

Pour les immeubles mis à la disposition d’un dirigeant, il devient donc indispensable de démontrer :

• L’existence d’une politique de rémunération cohérente ;

• L’attribution effective d’un avantage de toute nature ;

• La finalité professionnelle de l’opération ;

• Le lien entre les dépenses et l’acquisition ou la conservation de revenus imposables ;

• L’admissibilité fiscale des amortissements.

À retenir

• Le montant total du prix de vente ou de l’indemnité doit être remployé.

• L’actif de remploi doit être fiscalement amortissable.

• La seule inscription du bien dans les actifs professionnels ne suffit pas.

• Le remploi doit intervenir dans l’EEE et dans le délai de trois ou cinq ans.

• Le relevé 276 K doit être introduit dès la période de réalisation et renouvelé chaque année.

• La cessation ou l’aliénation du remploi entraîne l’imposition immédiate du solde.

6. Grille d’analyse pratique

7. Conclusion opérationnelle

La taxation d’une plus-value sur un immeuble professionnel se joue autour de trois qualifications successives :

1. L’assiette : quelle partie du bien a réellement été affectée et amortie professionnellement ?

2. Le taux : quelle est la durée exacte d’affectation de chaque actif ?

3. Le fait générateur : s’agit-il d’une vente en cours d’activité, d’une plus-value de cessation ou d’une plus-value soumise au régime du remploi ?

Chaque opération doit être documentée en amont au moyen :

• De l’historique des amortissements admis ;

• D’une ventilation objective entre terrain et construction ;

• Des factures relatives aux travaux ;

• Des actes et conventions datés ;

• Des baux et preuves d’occupation ;

• De la chronologie précise des décisions ;

• De la documentation relative à la politique de rémunération du dirigeant.

En matière de désaffectation, le critère demeure causal et non simplement chronologique. Il faut matérialiser la rupture du lien avec l’ancienne activité professionnelle dès la cessation.

En matière de taxation étalée, l’arrêt du 22 janvier 2026 impose une vigilance supplémentaire : avant d’opter pour le régime de l’article 47 du CIR 92, il faut vérifier que les amortissements du nouvel investissement seront effectivement admis fiscalement sur la base de l’article 49 du CIR 92.

Pourquoi lire cette analyse ?

Cette grille permet au praticien de sécuriser l’ensemble du traitement fiscal d’une plus-value immobilière professionnelle :

• Détermination précise de l’assiette imposable ;

• Ventilation entre terrain, bâtiment et travaux ;

• Calcul du délai de cinq ans par actif ;

• Qualification de la plus-value de cessation ;

• Constitution d’un dossier de désaffectation ;

• Vérification des conditions du remploi ;

• Respect du formalisme du relevé 276 K ;

• Contrôle préalable de l’admissibilité fiscale des amortissements.

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Fiscalité belge — Expertise, analyse et pratique professionnelle

Cette publication présente une synthèse à caractère informatif. Chaque opération immobilière doit faire l’objet d’une analyse individualisée au regard de sa chronologie, de son traitement comptable et de ses éléments probatoires.

Source

Article original d’Emmanuel Degrève, président de l’OECCBB, intitulé « Plus-values sur immeubles professionnels : cessation, désaffectation et remploi (art. 28, 47 et 171 CIR 92) », publié le 24 août 2026 dans la rubrique Fiscalité – Paroles d’expert sur Tamtam.pro.

Mise en forme et diffusion : Newsletter Tax Man Bruxelles.
Le contenu et l’analyse juridique demeurent attribués à l’auteur et à la publication d’origine.